在维多利亚州的房产买卖中，卖方常常希望在交易完成前提前提取买方支付的定金，以满足自身资金周转的需要。但买方是否必须同意？是否存在风险？
本所特别提醒购房者，涉及押金提前释放时应格外谨慎。《1962年土地销售法》（Sale of Land Act 1962 (Vic)）第27条，即所谓的“Section 27”，虽赋予卖方申请释放定金的权利，但前提是多项条件达成，且买方未提出合理反对。
本文将带您了解第27条款的法律逻辑，以及在收到相关通知后，作为买方应如何判断、应对与保护自身权益。
什么是《第27条款》？
《第27条款》允许卖方在房产交割（settlement）前，向买方提出申请，要求将押金提前释放给自己，而不是一直由中介、律师或产权代理人托管至交割日。通常，卖方会在合同签订后一段时间，通过律师或中介向买方发出一份“Section 27 notice”，并附上其贷款及产权相关文件。
这项机制的前提是：
- 合同中没有为买方利益设定的附加条件（例如“贷款批准”条款尚未满足）；
- 买方已接受产权，或在法律上被视为已接受；
- 卖方完整披露了与产权和贷款相关的财务信息；
- 买方在28天内未提出合理书面反对，或其反对理由被认定为无效。
买方可以反对吗？
可以，而且有充分的法律依据。
买方在收到《第27条款通知》后，有权在28天内提出书面反对，并说明反对理由。
我们建议买方在下列情形中积极行使反对权：
- 房产登记有抵押（Mortgage），但卖方未提供银行关于贷款余额、还清所需金额、还款情况及银行意见的详细说明；
- 产权存在警示登记（Caveat），未提供权益人书面同意释放押金的声明；
- 担心卖方在交割前利用该房产再次设定贷款或抵押，导致产权风险；
- 未能提供与外国居民资本利得税（FRCGW）相关证明或豁免文件；
- 未能明确是否涉及商品及服务税（GST）预扣义务，或未提供卖方关于 GST 的书面说明；
- 卖方尚未完成身份核验程序（VOI），或律师未作出相关合规声明；
- 其他基于事实或风险评估的合理担忧。
我们如何协助客户反对释放押金？
本所通常会代表买方向对方律师发出如下书面通知：“我们代表买方客户正式反对在交易交割前释放任何押金，除非获得我们客户的书面许可。” 我们也会要求对方律师在以下资料齐全前，不得再行发送押金释放请求：
- 银行抵押情况的官方说明；
- Caveat权益人同意押金释放的文件；
- 卖方关于产权不再抵押的声明；
- 卖方律师就无新增贷款或权利登记的确认；
- 外国居民资本利得税FRCGW 及 商品及服务税GST 文件；
- 身份核验完成情况的说明。
同意提前释放押金有哪些风险？
一旦买方同意提前释放押金，资金就不再受到中立机构监管。如果交易未能完成（例如产权存在问题、卖方违约等），买方将面临追回定金困难甚至经济损失的风险。在高房价环境中，这可能意味着数万元甚至更大的损失。
卖方是否可以强制买方同意？
不可以。如果买方提出了合理反对，卖方不得强行提取押金。如卖方执意追索，只能通过法律途径提起诉讼。但此类诉讼往往成本高、耗时长，实际操作中较为少见。
睿杰建议
收到《第27条款通知》后，买方应立即寻求法律建议，并在律师协助下审查卖方提供的所有资料。
我们的房产法律团队可协助您：
- 审核押金释放相关文件；
- 起草并发送正式反对函；
- 与卖方或中介进行沟通谈判；
- 全程确保您的法律权益不受侵害。
如您对《第27条款》或任何房产交易相关法律问题有疑问，欢迎联系本房产法律团队所获取专业建议。
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Serena Ding律师是睿杰律师事务所的合伙人，主要负责领导本所的商业及物业团队。她的主要擅长领域为房地产及商法，在业界尤其是亚裔社区备受尊敬。
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