很多投资者选择购买商业物业作为投资，比如商铺、厂房、购物中心、幼儿园等。这类物业的价值极大程度上受其租约影响。很多业主也依赖租金来支付银行贷款的还款。因此，在购买商业物业或者签署新租约之间，业主需要对现有的租约或新租客做尽职调查。
不做尽职调查的风险
业主若不对现有的租约或新租客做尽职调查，可能会发生以下情况：
- 租客其名下可能没有实质性的资产，且租约下可能没有足够的担保（例如银行担保或个人担保）。如果租客停止支付租金、搬离物业或以其他方式违约，房东将很难向租客追回欠款。
- 租约中的条款可能含糊不清，或者没有对物业和双方的一些特定问题作出约定，房东和租客会很容易在以下方面发生纠纷：
- 维修和保养责任；
- 租客退租时的维修义务;
- 房东是否有装修义务以及其范围；
- 房东是否需要对房屋或装修的特定瑕疵或状况负责。
如发生纠纷，房东可能会花费大量时间和费用来解决。
- 如果租客与前房东对物业瑕疵有争议，新房东在不完全了解事实的情况下，会更难捍卫自己的立场。
- 当房东试图行使其在租约下的权利时，可能会发现由于租约的签署有瑕疵，或者签署租约时没有遵守法定披露义务，导致租约文件的有效性受到质疑。
什么时候应该进行尽职调查？
业主应在签订新租约之前，或者签署购买商业地产的合同之前进行尽职调查。
签订新租约之前
在决定是否要接受一个新租客的要约前，房东通常需要考虑以下问题：
- 租客的商业背景，包括以前是否有经营类似生意的经验（需要提供介绍信 ) ;
- 租客的商业计划；
- 租客以及个人担保人的财务状况，通常需要提供会计师认证的资产负债表。
如果租租客没有足够的资产来履行租金义务（例如，租客可能是一家新成立的公司，其名下不持有任何资产），房东可以考虑要求租客提供个人担保人（通常为租客公司的董事）和/或增加保证金/银行担保。
经验丰富的物业管理中介通常能够进行上述尽职调查并向房东提出建议。
如果房东决定继续与租户签约，则应该请一位经验丰富的律师准备正规合适的租约文件，租约中可能需要对尽职调查中发现的问题进行约定，以便保护房东的权益。
在购买带有租赁的商业房产之前
在决定购买商业房产时，仅查看租金数字和租期是不够的。租约文件应与房产销售合同一起交由律师审查。律师通常会审阅以下内容：
- 租约文件是否完整、有效，签署时有无瑕疵；
- 租约的商业条款（租金、租期等）是否和中介的广告一致；
- 租赁面积和范围是否明确；
- 租客和担保人的个人信息是否准确；
- 租约条款是否合法、符合行业标准；
- 条款是否有瑕疵、歧义、或其他问题；
- 租约是否真实；
- 房东和租客在租约下有哪些权利和义务；
- 对于特定的生意，是否有相应的条款来维护房东的利益；
- 租客是否有违约情况，例如欠付租金或物业杂费;
- 租客是否与现任房东有纠纷;
- 如果更换房东，租客是否有义务提供新的银行保单 (Bank Guarantee)。
总结
若房东不对租客或租约进行尽职调查，当租客违约或双方产生纠纷时，房东可能会遭受重大损失。事后维权或解决纠纷的成本也会更高、更复杂。
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