案例与常见问题
张先生在持有澳洲临时签证期间购买了一套位于墨尔本的房产，并通过了FIRB的审批。他在购买时已知晓，按照规定，这套公寓只能作为自住用途，且如果他未来离开澳洲或临时签证失效，需要将房产出售。然而，张先生在后来成功拿到永久居住权（PR），并决定回国发展，同时将这套公寓出租。几个月后，张先生收到了FIRB的罚款通知，金额高达数万澳元。
张先生感到不解：自己已是PR身份，为什么还会被FIRB认定为“外国投资者”并受到处罚？
“外国人”与“常驻居民”的定义
为了理解这一现象，我们需要明确FIRB对“外国人”（Foreign Person）的定义。根据FIRB的规定，一个人在以下情况下会被视为“外国人”：不通常居住在澳大利亚的个人（an individual not ordinarily resident in Australia）
那么，什么是常驻居民（Ordinarily Resident）呢？
根据《1975年外国收购和接管法》（Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975）的规定，对于非澳大利亚公民，以下条件需同时满足，该自然人才能被视为澳大利亚的“常驻居民”（Ordinarily Resident）：
1. 实际居住时间：在过去的12个月内，该人必须在澳大利亚实际居住了200天或以上。
2. 居住状态：
- 当时在澳大利亚境内：如果该人在澳大利亚境内，并且其继续留在澳大利亚的时间不受法律规定的任何时间限制（即没有签证到期或居住时间的限制）。
- 当时不在澳大利亚境内：如果该人不在澳大利亚境内，但在其最近一次离开澳大利亚之前，其继续留在澳大利亚的时间同样不受法律规定的任何时间限制。
在张先生的案例中，虽然他已经获得了PR身份，但由于他在取得PR身份后离开澳洲，并且在澳洲居住的时间不符合FIRB的常驻标准，因此他仍然被视为“外国人”。因此，当他选择将房产出租，而不是出售时，便违反了FIRB对外国投资者的相关规定，从而受到罚款。
如何避免类似罚款？
为了避免收到FIRB的罚款通知，建议PR身份的房产持有人在离开澳洲之前，详细了解FIRB的相关规定。如果每年无法在澳洲居住超过200天，那么在决定出租房产前，应考虑出售房产，或者寻求专业法律咨询，以确保符合法规要求。
FIRB的规定旨在规范海外人士在澳洲的房产投资行为，即使持有PR身份，仍需留意是否满足常驻居民的条件，以免因不符合规定而面临高额罚款。
如果您对FIRB的规定有任何疑问或需要进一步的法律咨询，欢迎随时联系我们的专业团队。
参考文献：
Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975, Section 4, 17 and 23: Definitions of foreign person and ordinarily resident.
Foreign Investment Review Board (FIRB) guidelines and regulations: FIRB Guidelines - Accessed on August 9, 2024.
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