在澳洲房产市场中，买家通常会依赖开发商、中介或卖方提供的信息来做出重大决策。然而，如果这些信息存在虚假或误导性陈述，就会对买家造成严重损害。根据《澳洲消费者法》（Australian Consumer Law, ACL）第18条，任何在贸易或商业活动中进行误导或欺骗性行为的当事人，都可能面临法律责任。
ACL 第236条明确规定：若消费者因他人的误导性或欺骗性行为而遭受损失或损害，可以向行为人或参与者要求赔偿。这意味着，不论行为人是公司、董事还是中介个人，买家都有权通过法院追回相应的经济损失。
案例一：开发商隐瞒已知缺陷 (Shearman v Dosen Holdings Pty Ltd [2025] ACTSC 265)
在堪培拉的一起案件中，开发商及其董事明知楼盘公共区域存在严重防水和施工缺陷，却在合同中保证“无未解决缺陷”。法院认为，这种行为构成误导，买家有权获得赔偿。最终，开发商及董事被判要对业主个人承担责任。
启示：买家在签合同时，不仅要关注价格和交割时间，更要留意合同中的保证条款。如果发现与实际情况不符，这可能就是“误导性行为”。
- “在主张误导或欺骗性行为时，原告必须证明该行为与其遭受的损失之间存在因果关系。通常可通过口头证据证明：他们在签订合同时确实依赖了这些误导性陈述。法院往往会结合交易背景，判断：若没有这些误导性陈述，原告是否仍会选择进入交易。” (Burns AJ, [23])
- “在涉及房产买卖的书面合同中，合同中的保证条款通常应被推定为对买方的决定具有实质性影响。尤其是这些保证涉及卖方知情、而买方并不知情或难以知晓的事项时，更应视为买方依赖的重要依据。” (Burns AJ, [25])
案例二：隐瞒实际借款人 (Liang v Chen [2020] VSC 106)
在墨尔本，一位投资者向某个人出借148万澳元，约定用于购置并开发特定土地。但该借款人早已指定其控股公司作为实际买家，却未告知投资者。法院认定这是误导性行为，投资者若事先知情，就不会签订该协议。公司亦因“参与”了误导，被判与个人共同承担责任。
启示：在涉及资金出借或开发合作时，必须确认真正的交易主体。如果对方隐瞒公司或第三方的参与，这很可能构成误导。
- “明确的积极陈述可能构成误导或欺骗性行为。但第18条的责任并不限于积极陈述。关键在于综合所有情境, 包括作为、不作为、言语或沉默, 是否构成或可能构成误导。在个人或公司之间的商业交易中，对行为的认定应结合其具体背景和环境。沉默本身也可能是需要考量的因素。” (Lyons J, [44 - 45])
- “在所有情境下，他未披露这一事实的行为即构成误导或欺骗。” (Lyons J, [53])
- “根据ACL第236条，法院在认定买家是否可要求赔偿时，会采用一个基于常识与经验的‘两步测试’：首先，看误导性行为是否诱使买家作出或放弃某些决定；其次，判断买家所主张的损失是否与这种依赖存在足够紧密的因果关系。” (Lyons J, [55])
案例三：中介推销高风险投资 (Chen v Chu [2024] NSWSC 1139)
在新州，某中介劝说客户购买28套期房，并参与“释放订金计划”，声称可获得年息15%的回报，且开发商资金稳健。实际上，该开发商是庞氏骗局，最终倒闭，客户损失逾740万澳元。法院认定中介不仅“转述”了虚假信息，更亲自添加和背书误导性陈述，因此需个人赔偿客户损失。
启示：买家和投资者切勿轻信中介口头承诺，特别是涉及高回报、资金安全的说法。若没有合理依据，这些陈述可能就是违法的误导行为。
- “中介对Ralan公司的稳定性、前景或财务状况所作出的所谓意见，完全没有合理依据。他自己也承认，从未调查过Ralan的财务状况，对此一无所知。” (Hammerschlag CJ, [213])
- “Gary 是一名经验丰富的房产中介，对其所谈论的事项具备知识和经验，而原告并不具备。这些言论显然是为了推动销售而作出的。” (Hammerschlag CJ, [220])
- “原告必须证明，其所投诉的误导行为导致了他们所称的损失，例如购买公寓并释放订金。原告无须证明该行为是唯一或主要原因，只要它是促成损失的因素之一即可。关键在于，买家需证明：即使存在其他因素，如果没有该误导行为，他们会选择不同的做法, 也就是说，他们不会购买公寓或释放订金。” (Hammerschlag CJ, [225])
法院的共同观点
- 价格、质量和主体信息是房产交易中最核心的要素，任何虚假或遗漏都会误导买家。
- 沉默或隐瞒在某些情况下同样属于误导，例如未披露公司已替代个人成为买家。
- 免责条款或免责声明不足以保护行为人，一旦买家实际依赖了虚假陈述，法院仍会判定其违法。
- 个人责任：不仅公司，中介、董事或开发商的个人行为也可能导致其亲自承担赔偿责任。
给买家的建议
- 核实信息：查阅合同条款、公开记录及近期成交价，不仅依赖卖方或中介的口头解释。
- 寻求专业意见：在签署贷款或购房合同前，应由律师审核文件，确保无隐藏风险。
- 及时维权：如果发现被误导，可以向相关监管机构投诉，或通过法律途径寻求赔偿。
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