在澳大利亚房地产市场中，自建房（Owner Builder Home）作为一种灵活、经济的建房方式，受到不少业主的青睐。然而，很多自建房主在出售物业时，并不了解自己在法律上承担的责任，特别是《1993年建筑法》（Building Act 1993）中第137B条规定下的建筑缺陷报告义务。
本文将为您全面解析什么是 Section 137B 报告（简称 S137B 报告），为何它在出售过程中至关重要以及未能履行该义务所可能带来的法律后果。作为一家深耕房地产法律的专业律所，我们希望通过这篇文章为您提供实用且严谨的法律指引。
什么是 Section 137B 报告？
S137B 报告，全称为Owner Builder Defects Report under Section 137B of the Building Act 1993，是一份由具备资格的专业人士出具的建筑检查报告，其目的是在房屋出售前，客观评估该自建住宅是否存在可见的建筑缺陷或其他不符合法规的结构性问题。
这项规定主要针对由非注册建筑商（即 Owner Builder）在过去 6年6个月 内建造或大规模翻新过的房产。如果您作为自建房主，在这段时间内将房产出售，您必须向买方提供该报告。
谁需要提供 S137B 报告？
在以下情况下，您必须提供 S137B 报告：
- 您是 Owner Builder，即以私人名义、非注册建筑商的身份申请过建筑许可（Owner Builder Permit）；
- 您在取得验收证明（Occupancy Permit 或 Final Inspection Certificate）之日起 6年6个月内 出售该房产；
即使房屋只经过部分结构性翻修（例如增建一间卧室或重新做屋顶结构），仍可能被视为 Owner Builder 工程，需依法提交报告。
S137B 报告的重要性体现在以下几个方面
- 法律强制要求，合规是前提
根据《建筑法》第137B条，自建房主在出售房产时提供缺陷报告是强制性法律义务。如果您未能提供该报告，即使买方愿意购买，合同仍可能因违反法律规定而无效。维州消费者事务局（Consumer Affairs Victoria）对此有严格要求，并保留执法权力。
此外，S137B 报告并非独立文件，它还必须配合一份137B Statutory Warranty（法定保证书）一并提交给买方。该保证书承诺房屋不存在重大结构缺陷，并承认在销售过程中承担特定责任。
- 增强交易透明度，赢得买方信任
房屋买卖是一项重大交易。对买方而言，他们有权了解物业的实际状况，尤其是在房屋非由注册建筑公司建造时，往往存在施工标准难以核查的问题。S137B 报告提供了一份来自第三方专业机构的结构检查报告，有助于增加透明度，减少信息不对称，从而使交易顺利进行。
许多买家甚至会要求查看报告后，才愿意签署购房合同。如果卖方无法及时提供此文件，很可能错失优质买家。
- 降低法律风险，防范事后索赔
一旦您出售了自建房，在接下来的 6年内 仍须对房屋的结构缺陷承担一定责任。如果买方购买后发现问题，而您无法证明自己在出售时已充分披露相关缺陷，您可能面临民事索赔、法律诉讼，甚至维修赔偿。
提供合规的 S137B 报告和法定保证书，是您对房屋质量所作的正式披露，亦是法律上的自我保护机制。报告可作为关键证据，显示您作为卖方已尽到了合理的注意义务。
如果未能提供 Section 137B 报告，会有什么后果？
- 买方有权解除合同或索赔
在未提供报告的情况下，买方有可能指控卖方存在重大不披露行为（non-disclosure）。这类不披露行为构成合同违约，买方可以选择：
- 撤销交易合同（在部分情形下）；
- 要求降低购买价格；
- 要求卖方承担未来维修的费用；
- 提起民事诉讼索赔。
- 卖方可能被认定为违反法律义务
根据维州法律规定，自建房主出售房产而不提供 S137B 报告，属于违反《建筑法》规定的行为，有可能被监管机构（如 Consumer Affairs Victoria）调查，严重时甚至面临行政处罚或民事责任。
- 责任持续 6 年或更久
即使房产成功出售，卖方仍对该房屋的建筑质量承担最长6年的责任。若未来房屋出现结构问题，而买方可以证明这些问题在交割前已经存在，但卖方未提供报告或披露信息，卖方可能需要承担高额修复费用或赔偿。
- 买方贷款和交割可能受阻
许多银行和贷款机构在批准房贷前，会要求审查与房产有关的法律文件，包括 S137B 报告的副本。如果无法及时提供该报告，可能导致买方贷款被延误或拒绝，进而影响房产交割，甚至引发违约责任。
- 影响声誉和后续投资机会
在房地产市场中，信誉是关键。若因违反137B规定而产生纠纷，卖方的信用记录、投资声誉乃至未来在物业买卖中的谈判地位都可能受到不利影响。
提供 Section 137B 报告不仅是履行法律义务，更是降低交易风险、保护自身利益的重要步骤。作为自建房卖方，忽视这一要求可能导致“得不偿失”。
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Serena Ding律师是睿杰律师事务所的合伙人，主要负责领导本所的商业及物业团队。她的主要擅长领域为房地产及商法，在业界尤其是亚裔社区备受尊敬。
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