商业物业租金减免—2021维州新规定详解

2021年8月24日，维州正式立法通过了新的商业物业租金减免法规（Commercial Tenancy Relief Scheme Regulations 2021，以下简称“新法规”）。

关注我们此前文章以及直播的朋友们应该了解，上一阶段的租金减免已于今年的3月29日结束。新法规下租金减免期间为2021年7月28日至2022年1月15日。但是，符合资质的租客必须在9月30日之前向房东递交合规申请（后文详述）。

新法规相较于2020年法规有很大的不同，从某种程度上机制更为复杂，需要考虑的因素也更多。本文会着重于租金减免相关的规定、以及新法规与2020年法规的区别。

符合资格的租客

在新法规下，申请租金减免的租客需要符合以下条件：

• 于2021年7月28日已有一份有效的商业租约或零售租约（包括在此日期之后续期的租约）；
• 于2021年7月28日已在澳洲经营生意（或为慈善机构）；
• 是中小型企业（20/21财年的营业额小于五千万澳币）；
• 不属于被新法规排除适用的情形，例如农业租约、租客为上市公司、租客已破产/清算等；
• 营业额下降超过30%（慈善机构为15%）。

营业额下降的计算方式

新规定下的营业额计算方式较为复杂。为便于理解我们用公式和表格来讲解。

虽然复杂，但对租客来说标准更加人性化了。特别是很多租客在今年四到六月份营业额有所恢复（下降不到30%），在七、八月份才再次受到封城影响，他们就可以用近期的营业额来做对比。

新规定还提供了很多替代的营业额下降的计算方式，适用于营业额不稳定的租客，或因生意买卖、自然灾害、个体经营者生病/受伤/休假、因疫情暂停营业等其他原因导致的对比营业额受到影响的租客等。显而易见，新规定试图最大程度地确保租客的生意下降得以被合理体现。

另外，关于营业额的定义：

• 营业额不再限于租赁物业相关的营业额，也包括租客线上销售或从其他物业销售所得营业额
• 营业额包括维州政府发的补助 ，但不包括联邦政府发的补助。

申请租金减免

租客申请

租客的租金减免的申请必须以书面形式发给房东，并陈述表明：

• 租客为符合资格的租客（eligible tenant）；
• 租客符合营业额下降的标准，包括说明下降的比例、适用了何种计算方法、用于比较的营业额数额、房东根据法规应至少提供多少租金减免；以及
• 其它租客希望房东考虑进去的情况（新增）。

在递交上述申请的14天内，租客必须补充提供：

• 证明营业额下降的相关材料（和2020年法规一样，必须是租客的账簿摘录、BAS、银行账单、或注册会计信函的形式之一）；以及
• 租客签署的法定声明（statutory declaration），确认租客符合资质并且提供的所有信息都是真实的（新增要求）。

请注意，如果租客未在14天内提供上述材料，租客的租金减免申请将会失效，租客也会丧失相应的保护。租客可以重复递交申请，但是，在三次申请失效之后，租客将不能再申请租金减免。

租客还须特别注意，如果租客在2021年9月30日之前递交了合规申请并按要求提供了所有材料，则租金减免期间会从2021年7月28日开始，到2022年1月15日结束。如果租客在9月30日之后才完成合规申请并递交材料，则租金减免期间只会从申请之日开始。

有些租客可能根据政府之前公布的消息已经开始与房东协商租金减免，但是如果之后才发现申请不合规，租客有可能错失时机，丧失8、9月份（或更多）的租金减免。因此，我们强烈建议租客咨询专业的律师及会计，若有必要，尽快重新递交申请，以确保能按时递交合规的申请。

房东回复

在收到租客的合规申请及材料之后，房东必须在14天内书面回复租客，提出租金减免方案。

租金减免方案必须：

• 至少等同于租客营业额下降的比例，并且该比例中至少一半的租金被免去，剩下的部分允许延期支付（和2020年法规一样）。举例，如果营业额下降比例为50%，则至少25%的租金应被免除，25%允许延期支付，剩余的50%立刻支付；
• 考虑到租客是否已经在支付一部分的租金；
• 考虑租客在申请中希望房东考虑进去的其他情况（新增）。可以预见，租客会基于此条要求房东提供大于法定减免比例的租金减免，但在房东如何才算考虑到了租客的情况这一点上很可能会导致争议。

与2020年法规类似，延期支付的租金应从2022年1月15日开始由租客按月分期支付，支付期限为剩余的租期。如果剩余租期不满24个月，则为24个月，房东也必须提供相应的租期延长。

如果双方根据2020年的法规对相同的租约已达成了租金延期支付计划，并且租客根据新法规再次申请了租金减免，则之前约定的延期支付计划会暂停，到2022年1月15日恢复支付。

租客默认同意

租客需要特别注意，如果房东的租金减免方案合规，但是租客不同意，租客必须在收到方案的14天内向VSBC（小生意委员会）递交调解申请，否则租客会被认定为同意房东的减免方案，租金减免协议也会自动达成。若有必要，建议租客尽早寻求律师协助。

对租客的保护

满足下列条件之一的租客不会因为在2021年7月28日至2022年1月15日期间（以下简称“保护期”）不付租金或杂费而被认为违约：

1. 未达成租金减免协议之前：租户已向房东递交合规申请、申请未失效（有按时提供补充材料）、并且租客仍然在根据营业额下降的比例支付一部分的租金。最后一点是新规定，租客需要特别注意，不能在没有达成协议之前完全不付任何租金；
2. 达成租金减免协议之后：租客按照减免协议支付租金和杂费；或
3. 租客（或其员工）因为生病、受伤、或自然灾害无法营业（即使租客未递交合规申请）。这一条的标准如何界定目前还不确定。

另外，如果符合资格的租客在保护期内减少营业时间或停止营业（租客不需要满足营业额下降30%的条件），也不会被认为违约。

和2020年法规一样，如果租客满足上述保护条件，房东不可驱赶租客、终止租约、或使用租客的保证金/银行保函。

但是，新规定明确表明，如果租客在上述情形之外违约（例如四至六月份不交租金），房东仍然可以行使其合同权利（例如发出违约通知）。

租金增长

在2021年7月28日至2022年1月15日期间，如果租金根据租约需要增长，该增长无效（可以减少）。和2020年法规不同，新法规明确表明房东事后不能要求恢复增长。这代表房东可能会永远失去一次租金增长的机会。

物业杂费

与2020年法规相同，房东需要“考虑”免除租客的物业杂费，但并不强制。

租金减免协议的强制重新评估

新法规引入了重新评估机制。

在达成租金减免协议后，满足以下条件的租客在2021年10月31日（以下简称“评估日”）会触发强制重新评估：

• 租客在2021年9月30日之前递交了租金减免申请；并且
• 租客在2021年4月1日之前就已开始经营生意。

租客需要在评估日前向房东提供以下材料：

• 营业额变动比例（见下方的公式），包括相关的营业额数字，计算方式等；以及
• 与前次递交材料时相同，租客的法定声明（statutory declaration），确认材料的真实性。

同样，我们用公式与表格来表示营业额变动比例的计算方式：

如果新的“营业额变动比例”与之前计算的“营业额下降比例”不同，则从2021年10月31日开始，租金减免的比例会依据新的 “营业额变动比例”自动调整。

如果租客未依照规定在评估日向房东提供营业额变动比例的信息，则除非双方另有约定，租金减免协议中关于“租金免除”的部分会从评估日起失效（其他的部分，例如延期支付，仍然有效）。租客须务必设置相应的日期提醒。双方也可在租金减免协议中同意不适用重新评估机制。

如果您需要租金减免方面的协助，请拨打03 9856 0254联系我们，或发邮件至d.wang@robinsongill.com.au

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